Die erste Immobilie kaufen: ein Leitfaden in sieben Schritten

Der erste Kauf ist der einzige, bei dem nichts Routine ist. Dieser Leitfaden gliedert den gesamten Ablauf in sieben Schritte und nennt für jeden, was zu prüfen ist, wie lange es dauert und wo am häufigsten Geld verloren geht.

Das Budget ist nicht der Kreditbetrag, den die Bank bewilligt, sondern der Betrag, den Sie zurückzahlen können, ohne auf Dinge zu verzichten, die keine drei Jahre durchhalten. Beginnen Sie mit Ihren Eigenmitteln und ziehen Sie alles ab, was nicht der Kaufpreis ist.

• Eigenkapital — in der Regel 10 bis 20 Prozent des Preises.
• Grunderwerbsteuer, soweit sie anfällt.
• Notarkosten, Wertgutachten und Eintragungsgebühren.
• Maklerprovision, wenn Sie über einen Vermittler kaufen.
• Rücklage für den Einzug: Fenster und Türen, Haushaltsgeräte, kleinere Reparaturen.

Erst der Betrag, der danach übrig bleibt, ist Ihr tatsächliches Budget für die Immobilie selbst.

Eine unverbindliche Bonitätsprüfung dauert wenige Tage und kostet nichts. Ohne sie verhandeln Sie blind, und Verkäufer erkennen ein ernst gemeintes Angebot gerade daran, dass der Käufer seinen Rahmen kennt.

Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken: Der Zinssatz ist die sichtbarste Position, die Gesamtkosten des Kredits bestimmen aber auch Bearbeitungsgebühren, Gutachterkosten und die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung.

Der erste Eindruck arbeitet für den Verkäufer. Führen Sie die Besichtigung deshalb nach einer Liste und nicht nach Gefühl.

• Feuchtigkeit in Ecken, an Fenstern und im Bad.
• Alter der Installationen — Strom, Wasser, Abwasser, Heizung.
• Fenster, Türen und Dichtungsqualität.
• Zustand von Dach, Fassade und Gemeinschaftsflächen.
• Lärm zu verschiedenen Tageszeiten, nicht nur am Sonntagmorgen.
• Ausrichtung der Räume und Lichteinfall.

Sehen Sie sich dieselbe Immobilie nach Möglichkeit zweimal an, das zweite Mal zu einer anderen Tageszeit.

Verlangen Sie vor jeder Anzahlung den Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist und ob Lasten bestehen — Hypothek, Nießbrauch oder Streitanmerkung. Bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus prüfen Sie zusätzlich die Aufteilung in Wohnungseigentum.

Hinzu kommen die Nutzungsgenehmigung oder ein entsprechender Legalitätsnachweis, der Energieausweis sowie der Nachweis über bezahlte Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage.

Sind die Unterlagen sauber, folgen ein Vorvertrag mit Draufgabe und anschließend der notariell beglaubigte Kaufvertrag. Die Zahlung erfolgt meist über ein Treuhandkonto oder gegen Bankgarantie, und die Aufsandungserklärung ermöglicht die Eigentumsumschreibung.

Bei der Übergabe werden die Zählerstände protokolliert und sämtliche Schlüssel übergeben. Dieses Protokoll ist der einzige Nachweis darüber, in welchem Zustand Sie die Immobilie übernommen haben — überspringen Sie es nicht, nur weil es alle eilig haben.